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深度 | 从各方利益分析深圳房价上涨空间

时间:2021-09-13 来源:eisar.com.cn 作者:月夜星空文库网

  

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  房鉴先生在上个月遇到了一位粉丝咨询,一个没有房子,没有工作,只有50万存款,自己独自抚养孩子,唯一收入来源就是前夫每月的3500元的抚养费,她问的问题是自己如何到深圳买房?我看到这个问题,真的吓到了。

  一个人带着孩子,租房子,最少的花费也要5000元吧,抚养费只有3500,每个月要贴1500的,50万元能坚持多长时间?对于这种情况,我的回答是,你要去找一份工作,好好工作,养活自己和孩子,而不是去深圳买房子。

  这个网友在这种情况还要坚持到深圳买房,说明两点。

  她认为深圳房价会上涨,2.她认为50万元的存款能够买到深圳的房。

  那么问题来了,深圳房价会上涨吗?她怎么才能买到深圳的房?

  房鉴先生带领大家从利益分析的角度来看深圳房价的上涨空间。

  

  一、房价快速上涨对各方利益的影响

  1 房东:房价上涨了,无论以前多少价位买入的房子的房东,现在价格上涨了,都会赚到钱,因此现有房东是收益次大的群体。

  2 炒房客:房价快速上涨了,受益最大的一定是炒房客,特别是高杠杆炒房客,因为他们用于买房的钱很多的借来的,属于自己的本金很小,用别人的钱来赚钱,当然收益最大。

  3 开发商:很多人会说,最希望房价上涨的是开发商,如果开发商手中持有大量的土地,他们当然希望房价上涨,这样他们可以用原来低价的土地,造出卖高价的房子,利润成倍增长。开发商希望房价上涨的前提是手中有土地,如果没有足够的土地储备,房价上涨了,你卖的房子贵了,可是买入土地的价格更贵,而且高价拿地存在很多的风险,所以并不是开发商就希望房价上涨。

  4 刚需客:没有买房的深圳新市民,一直在努力赚钱买房,现在价格上涨了,特别是快速上涨了,攒钱的速度跟不上房价上涨的速度,购买力急剧缩小,买房的时间又推迟了,他们是房价上涨的受损者。

  深圳的特殊情况是,开发商手中土地有限,都是通过旧改、拆迁、整备土地拿地,如果楼市价格上涨,市场火爆,他们拆迁拿地是容易了呢,还是难了呢?

  5 政府:政府也是楼市的参与方,也有利益诉求。如果政府手中有大量的空地,房价上涨,土地价格上涨,政府可以高价卖地,可以赚到更多的钱。深圳的特殊之处在于,很少有净地,政府每年拍卖的土地非常有限。在中国,很多城市依赖土地财政,卖地收入。而深圳是例外,一来深圳的税源多,二来深圳的土地少,很小净地出让,出让金额有限。

  深圳每年的建设用地供地的绝大部分是通过拆迁,旧改等方式获得。在深圳,不仅需要住宅用地,更需要产业和教育、医疗用地。深圳的教育资源严重短缺,中考高中入学率只有45%,也就是说100个初中生毕业,只有45个人能升入高中,这个数字比很多的县城都低。深圳的医疗资源严重短缺,各城市三甲医院的数量,北京78家,上海66家,广州62家,西安41家,而深圳只有16家,和贵阳的15家差不多。深圳二次房改,增加了保障房和租赁住房面积,这些房子主要是通过旧改解决。从这个方面来说,政府是高房价的受损者。

  6 产业公司:深圳是个工业城市,通讯行业、消费电子制造业是深圳最具竞争力的行业,第二产业占比达到40%,制造业的最大特点是对成本敏感,一个土地价格高,房地产价格高,营商成本昂贵的城市是很难发展制造业的,为啥华为搬迁到东莞,因为深圳的营商成本太高了,对于产业,对于公司来说,他们是高房价的受损者。

  二 、房价下跌对各方利益的影响

  1 炒房客:炒房客的资金是通过各种渠道融进来的,自己的本金少,如果房价不上涨,甚至下跌,炒房客是高杠杆高成本资金不仅赚不到钱,还会快速亏钱

  2015年的房价暴涨使得买房就赚钱的观念深入人心,2016年开始各种加大杠杆,借钱炒房的讲座到处都有,很多的深圳人开始通过加杠杆博高收益,2016年后房价进入调整,从2017年开始,每天都有炒房客断供,被迫卖出自己的房子,他们前期的高杠杆资金成了巨大的负担,大批人亏掉了首付的钱。

  人都要面子,赚钱的时候到处说,说自己牛逼,买对了房赚了钞票,亏钱了,挥泪甩卖了,只能打碎牙咽到肚子里,只能自己独自承受,不会告诉别人。

  2 房东:房价下跌了,房子还是自己的房子,还款还是那些还款,自住还是那么自住,价格变化对于房子的主人影响不大。影响的是那些需要卖房的房东,价格跌了,你卖出的价格就低了。另外就是想把房子做抵押的房东,希望通过房子贷出更多的钱用在他途。房价下跌对于自住房的房东来说,影响不大。

  3. 刚需客:房价下跌了,买房的门槛更低了,更容易买到房子了,当然是受益者。

  4 开发商:深圳的特殊之处是大多数开发商主要靠旧改拿地开发新楼盘,房价下跌了,原房东的预期低了,旧改可能会更容易。

  5 产业公司:对于产业和公司来说,员工的居住成本低了,可以有效的降低营商成本,当然是利好。

  6.政府:城市政府最关心的这个城市的就业和税收,房子供给和房价是为经济发展服务的,深圳还需要大量的土地用于医疗、教育和政策房、租赁房建设,房价低,地价低是有利于这些目标实现的。如果居民对未来房价上涨的预期发生变化,那么拆迁的时候,漫天要价的人就会少。拆迁就会容易些。

  从以上分析中可以看出,房价持续上涨,得力的只是炒房客和原房东,其他相关各方都是受损方,而房价不涨或者跌一点,受损的只是炒房客和原房东,其他相关各方都是受益的,你觉得政府会怎么做?

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